понеделник, 11 октомври 2021 г.

Най-лесният начин да разберете колко струва имотът ви

 

Рекордно поскъпване на имотите, рекорди цени на имотите - това са само част от заглавията, които привличат погледите на собствениците на имоти и потенциалните продавачи и създават, може би донякъде, нереалистични представи в тях, колко струват имотите им,  пише money.bg.

Като цяло, цената на един имот е тази, на която можете да го продадете. И в зависимост от търсенето и предлагането, тя може да се изтегля по-близо към една от двете си пределни граници - максимално възможна (от гледна точка на купувача) и минимално допустима (от гледна точка на продавача).

Именно поради голямото търсене на имоти, в среда на пандемия и рекордни спестявания на населението, което се страхува от инфлацията, на пазара излязоха и се случиха сделки с много отдавна замразени имоти, купени на рекордно високи цени по време на пика в жилищния пазар от 2008-ма година и в момент.

Това се случва в момент, когато цените на реализираните имоти започва да се доближава до тяхната "максимално възможна" (поне от настоящата гледна точка) граница.

Но собствениците на имоти не бива да се заблуждават. Техният имот струва толкова, колкото купувачите са склонни, или могат да си позволят да платят.

И въпреки ентусиазмът на последните, цените си имат някаква естествена граница, предопределяна от фактори като достъпност и доходност от наеми както и ситуацията на ипотечния пазар и нивата на лихвите.

Именно с доходността от наеми, до голяма степен могат да се свържат и реалистичните цени на недвижимите имоти, поне от инвестиционна гледна точка. Доходността от наем е в основата на търсенето на имоти от хора със спестявания, чиито собствениците са решили да "размразят" в търсене на по-добра доходност, или защита от инфлация.

Защото, докато капиталовата печалба (която би се реализирала от поскъпването на закупен имот с цел инвестиция) е несигурна и неизвестна, то доходността от наемите е доста по-ясна и е единственият "сигурен фактор", върху който може да се базира инвестиционното решение за покупка на имот.

И от тук произтича и първият и най-прост начин (поне според мен), по който можете да оцените каква е стойността на имота ви. В исторически план, доходността от наеми у нас се е движила между 3 и 6% (в зависимост от вида на имота и къде се намира), а цените на имотите и наемите, почти винаги са се движили в унисон.

Казано по друг начин, когато пазарът е "супергорещ" и близо до пик, тази доходност се понижава до посочената долна граница и обратното - при дъно на пазара, тя по-скоро се доближава до горната си граница.

Истината е, че едва ли някой би инвестирал (с цел реализиране на доходност и защита на спестяванията си) в имот при очаквана доходност от наем под 3%. Защото това не би защитило спестяванията му дори и от инфлацията (ако не разчита на капиталова печалба).

От друга страна, ако доходността се повиши до горната граница от 6%, то при рекордно ниските депозитни ставки и рекордните по размер депозити, би следвало пазарът да коригира с времето това изкривяване и с повишаване на цените на имотите естественото да намали този процент.

Придържайки се към средата, идва и най-простото правило, което използвам, за да определя набързо (без претенции за прецизност и отчитане на специфичните фактори свързани с един имот, като локация, размер, качество на строителството и др.) колко би трябвало да струва един имот.

А за ставка използвам 5% годишна доходност от наем, което би следвало поне да защитава спестяванията на инвеститора от инфлация и да дава лек прираст на капитала с времето, като за по-големите по размер имоти, тази ставка може да пада и до 4%.

И казано на прост език един имот (според моите най-прости оценъчни метрики) би следвало да струва приблизително 20 до 25 пъти потенциалния годишен наем, който може да носи.

Тези 20 пъти са повече от под 15-годишни наеми, препоръчвани от експертите на купувачите на имоти, като граница, където покупката на имот си струва финансово пред живота под наем. Но от друга страна тази цифра отразяват позицията на продавача, който винаги има завишени оценки за имота си, както и наличната ситуация на "пазар на продавачи" у нас.

Например, ако е отдаден под наем за 700 лева (двустаен апартамент в нормален софийски квартал), то годишния наем е 8 400 лева (12х700 лева). Умножено по 20 пъти - това дава приблизителна оценка от 168 000 лева.

Апартамент, който носи 1 500 лева месечен наем и 18 000 лева годишен, би следвало да струва по гореспоменатите критерии около 360 000 лева при прилагане на 20-кратното съотношение, или до 450 000 лева, при прилагане на 25-кратното съотношение, понеже най-вероятно (съдейки по по-високия наем), става въпрос за по-голям имот, или такъв разположен в "по-желан" квартал.

Разбира се, посоченият метод за оценка на един имот е напълно лаишки. От друга страна посоченото кратно (в случая от 20 или 25 годишни наема) може да варира нагоре - например към 30 (при изключително силни позиции на продавачите), или надолу - към 15 (при силни позиции на купувачите), в зависимост от локацията и размера на имота, неговите лични характеристики, ситуацията на пазара и мн. др.

Новините от днес и със задна дата